HemKontaktKundserviceKlientserviceVanliga frågorOm Alin & HedenlundLogga inSökGDPR och personuppgiftsbehandling
16 juni 2015
Attefall: Så kan fler bostäder byggas på kort sikt

I en rapport som presenteras hos Fastighetsägarna Stockholm idag har jag fått chansen att reflektera över mina erfarenheter som bostadsminister, men också göra en unik sammanställning av det beslutsläge som bostadspolitiken står i just nu, och vilka konkreta åtgärder som snarast kan vidtas. Det skriver Stefan Attefall, bostadsminister mellan 2010 och 2014.

I stora delar av Sverige är kostnaden för att bygga så hög att även om färdigplanerad mark finns så byggs det inte.

De stora utmaningar som finns på bostadsområdet visar på att reformarbetet måste fortsätta. Förutom fortsatt regelförenklingsarbete vill jag särskilt peka ut två områden: • En tydligare social dimension i bostadspolitiken måste utvecklas. Även om bostadsbyggandet når en hygglig nivå kommer stora grupper ha svårt att efterfråga bostäder som passar deras plånböcker. Särskilt svårt är det för grupper som har sociala problem, betalningsanmärkningar etcetera. • Rörligheten på bostadsmarknaden måste underlättas. Uppskovsregler och reavinstskatter hör hit, men också hur vi på ett socialt acceptabelt får ett bättre fungerande hyressättningssystem.

Som bostadsminister såg jag hur viktigt det är att tidigt få igång de utredningar som är nödvändiga för att kunna genomföra reformer under mandatperioden. Ledtiderna är långa. Så utan tydlig agenda under det första året är det svårt att lämna några avtryck som statsråd.

De 112 lagförslag som jag hann lägga under förra mandatperioden berodde delvis på den informella allians jag lyckades skapa med finansdepartementet och det stöd jag hade av min partiledare. Samtidigt noterade jag också att intresset för bostadspolitiken var ganska svalt i alliansregeringen under början av mandatperioden men att den växte i betydelse och kom att med SverigeBygget bli en viktig alliansfråga under valrörelsen. Men det uppvaknande var för sent.

Som bostadsminister gjorde jag den grundläggande analysen att Sverige sedan 1990-talets början har byggt ungefär hälften av vad våra nordiska grannländer gjort. När befolkningen stiger, ungdomskullarna är stora och vi har den starkaste urbaniseringen i Europa så skapar detta sammantaget den svåra bostadsbrist som råder.

Men varför byggs det då inte mer i attraktiva lägen som i storstäderna och i de större tillväxtorterna? En nyckelfaktor är bristen på färdigplanerad och byggklar mark. Mina fyra år som bostadsminister fokuserade därför mycket på planprocessen, det vill säga vägen från idé till att spaden sätts i jorden. Investerare som måste vänta i flera år på att få betalt för nedlagda projekteringskostnader och markköp måste ta höjd för detta i sina kalkyler, liksom för den risk det innebär att inte veta hur marknadsförutsättningarna ser ut många år framöver. Långa planprocesser försämrar också konkurrensen eftersom många mindre aktörer inte har de muskler som krävs för att ligga ute med sina investeringar i uppemot 14 år.

Samtidigt måste man inse att i stora delar av Sverige är kostnaden för att bygga så hög att även om färdigplanerad mark finns så byggs det inte.

Nu stiger dock bostadsbyggandet kraftigt. Enligt Boverket är vi i år uppe på nivåer närmare 50000 påbörjade bostäder, den högsta nivån sedan 1990-talets början. Problemet är att det inte räcker, vi måste upp en bit till och ligga kvar på den höga nivån under längre tid – utan att skapa finansiella obalanser.

Regeringens förslag om subventioner till byggandet riskerar den utveckling som nu pågår. Bidrag som ges efter detaljerade regler som dessutom kan ändras med kort varsel bidrar inte till långsiktiga spelregler. Förutom att det kostar skattebetalarna mycket med liten effekt på byggandet så riskerar pengarna rinna iväg i höjda entreprenadkostnader. Risken är också stor att företagen fokuserar mer på att jaga bidrag istället för att utveckla byggkoncept som pressar kostnader.

Däremot går det att fortsätta reformera bostadsmarknaden utifrån alla de processer som drogs igång under förra mandatperioden. En del hann omsättas i konkreta lagförslag; exempelvis att göra det lättare att bygga smålägenheter, göra planprocessen smidigare, avskaffandet av kommunala tekniska särkrav, tydligare bostadsförsörjningslag, reformerad andrahandsuthyrning och bättre samordning av buller enligt miljöbalken och PBL.

Men mycket mer kan göras. Inom följande områden kan regeringen agera med lagförslag inom ett år.

• Buller. Som ett led i förra regeringens arbete antog nuvarande regeringen nyligen en förordning med riktvärden för buller. Beslutet blev att höja dagens gräns för utomhusbuller på 55 dB till 60 dB för lägenheter under 35 kvm. Det var bra. Men regeringen skulle ha vågat fullfölja förslaget i remissunderlaget och höja till 65 dB för studentlägenheter där man bor under kortare tid och prioriterar centrala lägen.

• Kortare planprocess. I propositionen om en enklare planprocess som riksdagen behandlade våren 2014 antogs fem av åtta punkter. Tre förslag röstades ned; att kommunerna i högre grad kunde delegera beslutsfattande av detaljplaner till kommunal nämnd eller styrelse, att vissa planbestämmelser i detaljplan inte längre gäller efter genomförandetidens utgång och att detaljplanekravet avskaffades i vissa fall. Ett skäl till att oppositionen röstade nej var att alla tekniska följdändringar som krävdes inte fanns med i propositionen. Dessa förslag finns nu framme och är remissbehandlade.

• Instansordning för överklagande av detaljplaner. På regeringens bord ligger ett remissbehandlat betänkande från PBL-överklagandeutredningen, som har haft i uppdrag att förkorta processen. Genom att länsstyrelsen inte längre ska vara en instans för överklagade detaljplaner, utan att första instans blir mark- och miljödomstolen, kan processen kortas med 4,5 månader.

• Fler tillval för hyresgäster. Lagrådsremissen om fler tillval för hyresgäster som förra regeringen lade, och där Lagrådet inte haft någon erinran, är färdig för att läggas till riksdagen. Därmed skulle valfriheten för hyresgäster kunna öka och hyresrättens attraktivitet förbättras.

• Regional dimension. Nu i juni presenterar den parlamentariskt sammansatta Bostadsplaneringskommittén sitt betänkande om en förstärkt regional bostadsplanering. Efter remissbehandling kommer det finnas underlag för beslut.

• Hyresrätt till ägarlägenhet. Införande av möjligheten att ombilda hyresrätter till ägarlägenheter har utretts och remissbehandlats. Vill man skapa möjlighet för människor att i exempelvis miljonprogramområdena kunna äga sina bostäder utan att behöva ombilda hela fastigheten till bostadsrätter är detta lagförslag ett utmärkt sätt att öka blandningen av upplåtelseformer.

• Reformera hyressättningssystemet. En av de mest laddade bostadspolitiska frågorna är hyressättningssystemet. Det nya system som nu gäller sedan 2011 innebär att hyresgästföreningen och fastighetsägarna i förhandlingar ska tolka bruksvärdet så att lägenheter med bättre kvalitet, service och läge ska kunna ha högre hyra jämfört med lägenheter som i olika avseenden är av sämre kvalitet. Anpassningen till att vikta lägenheternas hyror gentemot varandra utifrån det faktiska bruksvärdet har gått olika snabbt framåt. Konfliktnivån är hög på vissa håll (läs Stockholm stad) och mindre på många andra håll.

Inom alliansregeringen har Kristdemokraterna och Centerpartiet varit öppna för att pröva friare nyproduktionshyror. Därmed skulle fastighetsägaren själv få bestämma om man vill förhandla hyrorna i nyproducerade bostäder direkt med enskilda hyresgäster. Det är ett sätt att skapa ökade incitament att bygga fler hyresrätter.

Andra åtgärder som kan vidtas i det korta perspektivet är indexering av de så kallade presumtionshyrorna så att mer förutsägbarhet skapas. Den som tecknar ett presumtionsavtal vet då i förväg att hyrorna kan justeras i takt med prisutvecklingen. En annan åtgärd som bör kunna vidtas är att införa en lagstadgad konfliktlösningsmekanism (jämför Medlingsinstitutet på arbetsmarknaden) mellan fastighetsägare och Hyresgästföreningen när man inte kommer överens i hyresförhandlingarna. Allt för att få nuvarande system att flyta bättre och därmed öka intresset att investera i hyresrätter.

På längre sikt behövs ett bättre fungerande hyressättningssystem. Uppenbart är att om inte systemet fungerar bättre än idag kommer ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter att fortsätta, och därmed hotas långsiktigt hyresrättens existens i attraktiva lägen som Stockholms innerstad.

 

Stefan Attefall

bostadsminister, KD, under 2010-2014

Uppdaterat 2015-06-16
Utskriftsvänlig sida
Alin & Hedenlund Fastighetsförvaltning AB | Jungfrugatan 55 | Box 5412 | 114 84 Stockholm | 08-534 89100 | Org # 556039-0410
Provided by Webforum