Störningar – sundhet – ordning – gott skick

En hyresgäst får inte vid lägenhetens begagnande förorsaka hyresvärden eller andra hyresgäster intrång eller olägenhet. Att en hyresgäst inte uppträder störande för grannar eller vållar olägenheter är av stort intresse för både hyresvärd och övriga hyresgäster.

Varje hyresgäst har i detta avseende ett berättigat krav på att åtnjuta hyresvärdens skydd. Exempelvis störningar från grannar kan anses som en brist i lägenheten som aktualiserar de olika rättigheter som tillförsäkras hyresgäst såsom nedsättning i hyra.

En särskild reglering (25 § hyreslagen) om störningar i boendet som kan vara skadliga för de boendes hälsa eller avsevärt försämra deras bostadsmiljö infördes i hyreslagen år 1993. Bestämmelsen har sin förebild i vissa hälsoskyddsföreskrifter. När man bedömer vilka störningar som måste accepteras får man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus skall behöva tåla.
Någon särskild hänsyn till människor som är känsligare än normalt kan följaktligen inte tas. Det finns knappast heller utrymme för att ta särskild hänsyn exempelvis till att nattarbetande kan behöva sova på dagen.

Risker för hälsan respektive försämringar av bostadsmiljön är att uppfatta som två separata rekvisit som båda två tillsammans eller ett vart för sig kan vara tillämpligt.De som genom regeln skyddas mot störningar är boende i omgivningen, dvs i huset eller i annat hus intill. Uttrycket omgivningen innebär inte någon särskild begränsning utan regeln gäller till förmån för kringboende som drabbas av störningar. Det kan gälla andra hyresgäster,hyresvärdar eller boende över huvudtaget. Regeln gäller inte till förmån för lokalhyresgäster.Den störande kan däremot vara en bostadshyresgäst eller en lokalhyresgäst eller någon förvilken hyresgästen ansvarar. Störningar utgörs i allmänhet av ljudstörningar i form av skrål, oväsen, trappspring, spel på radio-, stereo- och TV-apparater med hög ljudvolym, långvariga eller upprepade vattenspolningar nattetid, onormalt musicerande och dylikt. Hyresgäster har självklart rätt till ett normalt familje- och umgängesliv även om det ibland stör grannarna. Dessa är däremot inte skyldiga att tåla upprepade störningar av onormal beskaffenhet.

Om hyresgästen uppträder störande – kan hyresförhållandet bringas att upphöra, genom förverkande eller underlåten förlängning, jfr 42 respektive 46 §§ hyreslagen. Förutsättning för att så skall kunna ske är att de omständigheter på vilka hyresvärden grundar sin talan dels är någorlunda preciserade, dels – om de bestrids – blir till fullo styrkta.

Den tidigare regeln om skyldighet för hyresgästen att iaktta sundhet, ordning och skick (numera gott skick) har behållits därför att det kan inträffa situationer som reglerna om störningar i boendet inte är tilllämpliga på. Exempel härpå kan vara att det klandervärda beteendet drabbar inte andra boende utan hyresvärden som ägare, hans anställda eller en lokalhyresgäst.

Skyldigheten att iaktta sundhet, ordning och gott skick gäller inte endast själva lägenheten. Den omfattar också de allmänna utrymmen som hyresgästen normalt disponerar såsom trappuppgångar, hissar, tvättstugor och andra s k gemensamma utrymmen.

från förarbeten till 25 § HL
Uppdaterat 2010-08-25