HemKontaktKundserviceKlientserviceVanliga frågorOm Alin & HedenlundLogga inSökGDPR och personuppgiftsbehandling
18 augusti 2015
Bostadsrättshavare hade inte rätt att installera braskamin

Bostadsrättshavare hade inte rätt att installera braskamin

Eldstaden på bilden har inget med eldstaden i rättsfallet att göra.

2015-08-11

Vad som tillhör fastigheten och vad som tillhör de enskilda lägenheterna är en svår gränsdragning i bostadsrättsföreningar, inte minst vid ombyggnationer. Enligt en ny viktig dom från Högsta domstolen är en skorstensstock och de kanaler som finns i den något som tillhör fastigheten som sådan och inte en enskild lägenhet – oavsett om skorstenen löper genom lägenheten och endast betjänar den aktuella lägenheten. Bedömningen gjordes bl a utifrån föreningens stadgar om hur ansvaret för underhåll av olika delar av huset skulle fördelas mellan föreningen och bostadsrättshavaren.

En bostadsrättshavare lät installera en braskamin och anslöt den till en rökgång som passerade lägenheten. Rökgången var inte längre i bruk utan nyttjades som ventilationskanal till lägenheten. Styrelsen ansåg att installationen kunde medföra ytterligare ansvar och kostnader för föreningen och att fastighetens ventilation riskerade att försämras. Föreningen ansökte därför hos kronofogden om att kaminen skulle kopplas ifrån och att rökgången skulle återställas.

Bostadsrättslagen 7 kap 7 § är en bestämmelse som tillkom 2003 och som har till syfte att stärka medlemmens rätt att kunna genomföra förändringar i sin lägenhet. Bostadsrättshavaren måste fråga om lov innan hon genomför vissa mer omfattande förändringar, men föreningen får inte säga nej om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Den rättsliga frågan var om bestämmelsen var tillämplig i fallet?

Högsta domstolen vände lite på saken och ställde sig frågan om installationen var en åtgärd i en del av huset som föreningen hade ansvar för, eller om det rörde sig om en åtgärd i lägenheten som bostadsrättshavaren hade rätt att vidta. Rätten konstaterade att frågan om vad som räknas till lägenheten och vad som tillhör huset i övrigt inte framgår av bostadsrättslagen. Regeringen hade t om i en proposition sagt att det var i det närmaste omöjligt att i författning mer i detalj ange fördelningen. I sammanhanget nämndes också att saken kan regleras i föreningens stadgar.

Enligt föreningens stadgar framkom att bostadsrättshavaren endast svarade för utvändig målning av anordning från stamledning för ventilation som föreningen försett lägenheten med. Föreningen hade alltså enligt stadgarna underhållsansvaret för själva kanalen. Dessutom konstaterade domstolen att det framstod som naturligt att en skorstensstock och de kanaler som finns i den är något som tillhör huset som sådant och inte är en del av de enskilda lägenheterna, oavsett om skorstenen löper genom lägenheten. Att olika kanaler i skorstenen endast tjänade vissa lägenheter hade ingen betydelse för bedömningen. Kanalen tillhörde alltså inte bostadsrättshavarens lägenhet och åtgärden att ansluta den var därför olovlig.

Vilken betydelse har domen?

Detta är en mycket viktig dom. Sedan bestämmelsen (bostadsrättslagen 7 kap 7 §) infördes har det uppstått många problem vid ombyggnationer. Gränsdragningen mellan vad bostadsrättshavaren har rätt att göra och vad föreningen har rätt att neka är oklar. Även om domen bara talar om anslutning till rökgas-/ventilationskanal bör man kunna dra slutsatsen att detta gäller också andra system i huset, så som el, avlopp, vatten, värme, gas eller informationsöverföring. Om systemen enligt stadgarna ligger på föreningen att underhålla och är en del av huset som sådant (inte en del av de enskilda lägenheterna) så är inte bostadsrättslagen 7 kap 7 § tillämplig, detta även om anslutningarna är individuella.

Bostadsrättshavaren ska alltså söka tillstånd hos styrelsen för ingrepp i bärande konstruktion, ändra ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller genomföra annan väsentlig förändring, och styrelsen får inte neka om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Men bestämmelsen ska bara tillämpas på det som enligt stadgarna inte ligger på föreningen att underhålla och inte är en del av huset som sådant. Ungefär så borde högsta domstolens utslag kunna tolkas. Fortfarande finns det oklarheter om var gränserna går mellan föreningens och bostadsrättshavarens ansvar, men domen är ett viktigt förtydligande.

Läs domen från Högsta domstolen här (.pdf)

Fastighetsägarna Stockholm webb 20150819

Uppdaterat 2015-08-27
Utskriftsvänlig sida
Alin & Hedenlund Fastighetsförvaltning AB | Jungfrugatan 55 | Box 5412 | 114 84 Stockholm | 08-534 89100 | Org # 556039-0410
Provided by Webforum